Nagy hatást fejtenek ki az üzleti területekre a Covid-19 világjárvány okozta változások mind a produktivitás, mind a mindennapi tevékenységek terén. Az üzletek megkötésének a szerződés aláírása biztosítja a jogi alapot, azonban a kérdés a globális helyzetet tekintve egyértelműen következik: hogyan lehetséges az elektronikus szerződéskötés, és mi teheti hivatalossá azt?

A Covid-19 járvány és a home office közepette gyakrabban merül fel az a kérdés, hogy lehet-e elektronikus úton ingatlan bérleti szerződést kötni, és ha igen milyen követelmények és feltételek mellett. Ahogy az az ilyen egyszerű kérdéseknél gyakran előfordul, a válasz nem is annyira kézenfekvő és több jogszabályból lehet csak a mozaik darabkáit összeszedni – áll a DLA Piper Hungary szakértői, Kui Szilárd és Kozma Zoltán bejegyzésében.

Írásbeliség követelménye vs. bizonyíthatóság

A kiindulópontot az jelenti, hogy a jelenleg hatályos szabályozás szerint a Magyarország területén található bármely ingatlan bérletére érvényesen csak írásban köthetünk bérleti szerződést. De mi is minősül írásbeli szerződésnek? Egy, a felek által e-mailbe foglalt szerződés ugyanúgy írásbeli, mint egy szép újrahasznosított A4-es papírlapon megírt szerződés? Nos, itt kezdünk igazán érdekes területre érni.

A Ptk. 6:7.§ (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy „írásba foglaltnak kell tekinteni a jognyilatkozatot akkor is, ha annak közlésére a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a nyilatkozattevő személyének és a nyilatkozat megtétele időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor”.

Az elektronikus bérleti szerződésünk akkor minősül írásbelinek és így akkor jön létre érvényesen, ha alkalmas:

  • az abban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, azaz valahányszor megnyitjuk, bízhatunk abban, hogy az eredeti, a felek által megállapodott tartalmat látjuk;
  • a nyilatkozattevő személyének azonosítására; azaz megállapítható belőle, hogy ki írta alá a bérleti szerződést (vagy jogi személyek esetében ki írta alá bérleti szerződést a jogi személy képviseletében; és
  • a szerződés aláírása időpontjának azonosítására.

Ha valamilyen okból (ügyérték, vagy ügy tárgya) miatt nagyobb biztonságra törekszünk, célszerű a Pp. teljes bizonyító erejű magánokiratokra vonatkozó szabályainak megfelelő elektronikus dokumentum használata.

Ilyen, ha az elektronikus okiraton az aláíró az alábbiakban ismertetett minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – azon időbélyegzőt helyez el, vagy ha az elektronikus okiratot az aláíró azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíti (AVDH). Felhívjuk a figyelmet azonban, hogy az AVDH szolgáltatás cégjegyzésre történő igénybevétele a gyakorlatban kérdőjeles.

Az elektronikus aláírások fajtái

A vonatkozó uniós szabályozás a biztonság szintjének szempontjából különbséget tesz „sima” elektronikus aláírás, fokozott biztonságú elektronikus aláírás, minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás és minősített elektronikus aláírás között.

A „sima” elektronikus aláírás bármilyen elektronikus formában születhet (email, vagy egy szkennelt dokumentum).

Ezzel szemben a fokozott biztonságú elektronikus aláírásnak az alábbi követelményeknek kell megfelelnie:

a) kizárólag az aláíróhoz köthető;

b) alkalmas az aláíró azonosítására;

c) olyan, elektronikus aláírás létrehozásához használt adatok felhasználásával hozzák létre, amelyeket az aláíró nagy megbízhatósággal kizárólag saját maga használhat; és

d) olyan módon kapcsolódik azokhoz az adatokhoz, amelyeket aláírtak vele, hogy az adatok minden későbbi változása nyomon követhető.

A fokozott biztonságú elektronikus aláírásra (csakúgy, mint a fent említett írásbeliségi szabály esetén) semmilyen más magyar előírás nincsen, tehát mindenkinek saját kockázatára kell eldöntenie, hogy ha egy szolgáltatótól ilyen aláírást vesz igénybe (vásárol), akkor az tényleg megfelel-e a fenti feltételeknek.

A minősített elektronikus aláírás ezzel szemben már olyan fokozott biztonságú aláírás, amely (minősített szolgáltató által kibocsátott) minősített tanúsítványon alapul és minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták létre. Mind a tanúsítvány tartalmát, mind a kibocsátás módját műszaki előírások rögzítik, amelyek együttesen már egy nagyon magas fokú biztonságot garantálnak. A különbség pedig a minősített aláírás és a minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú aláírás között az, hogy minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták-e létre. Ha nem, úgy a biztonság szintje alacsonyabb, mint egy minősített aláírás esetén.

Az elektronikus szerződéskötés

Az elektronikus aláírás egyik legnagyobb előnye a rugalmasság. Nem kell személyes találkozót szervezni a bérleti szerződés aláírására, mindkét fél kényelmesen, a saját napi feladatai közé illesztve tudja aláírni a szerződést.

A feleknek nem kell papír alapú szerződéssel bajlódni, amelyek úgyis a szkennerben kötnek ki, mivel manapság mindenki (tulajdonos, bérlő, bank, ingatlankezelő, ügynök, stb.) az elektronikus változatokkal dolgozik.

Az elektronikus szerződések könnyen tárolhatók, rendszerezhetők és azonnal hozzáférhetők. Az elektronikus aláírás beszerzése és bevezetése néhány nap alatt megoldható, jelenleg Magyarországon több olyan úgynevezett bizalmi szolgáltató van, aki jogosult elektronikus aláírás szolgáltatást nyújtani (fokozott biztonságú, vagy minősített aláírás).

Borítókép: Envato Elements, forrás: DLA Piper Hungary